Antes de que existieran los apartamentos en la playa, las casas rurales o los grandes resorts de piscinas y bufés 24 horas, los romanos ya huían de la ciudad y el calor de la capital para veranear en el golfo de Nápoles. , Herculano y Bayas eran los Hamptons de la antigua Roma: villas a las que la élite se retiraba a leer, bañarse y recibir invitados entre grandes banquetes. Cicerón, que tenía varias propiedades en la zona, llamaba a aquella bahía cratera illum delicatum, “la vasija de todos los deleites”. Augusto compró la isla de para descansar, y Tiberio llegó a gobernar el imperio desde allí durante algunos años. El descubrimiento de Pompeya en 1748 permitió entender por primera vez cómo vivían los patricios cuando salían de Roma. Las eran casas de espíritu rural, con patios centrales y huertos; el ejemplo perfecto de que la cultura de la segunda residencia no es un invento moderno.
Si los romanos pusieron la idea, fue Estados Unidos quien la empaquetó y le puso precio de venta al público. En 1959, el Gobierno de Eisenhower encargó al arquitecto Andrew Geller supervisar el diseño de la casa típica americana para la American National Exhibition de Moscú, la exposición con la que EE UU quiso enseñarle a la Unión Soviética cómo vivía una familia estadounidense media. El éxito de esta muestra llegó a oídos de Macy’s, que en 1964 compró la patente y lanzó las icónicas Leisurama Homes: casas de 60 a 100 metros cuadrados, de una sola planta y totalmente equipadas (muebles, vajillas, hasta papel higiénico), que incluían la parcela y se vendían dentro de los grandes almacenes por 13.000 dólares de la época (unos 120.000 euros actuales).
Ahí no quedó la cosa. La fiebre por desconectar de la ciudad se llevó a la naturaleza, afianzando el término de las , popularizado por la empresa maderera Douglas Fir Plywood Association. Esta explotó los terrenos en el bosque, cerca de los lagos, con la estética de las cabañas en forma de A. Fue en ese momento, en la era dorada del siglo XX, cuando la segunda vivienda dejó de ser para unos pocos y se convirtió en un producto de consumo al que todos podían acceder.
Hay una imagen que resume muy bien lo que fueron los años sesenta del siglo pasado en España: ese Seat 600 o Renault 8 cargado hasta los topes, en fila por las carreteras nacionales en dirección a la costa. Esos domingueros que el diccionario de la RAE define sin piedad como aquellos que solo salen a divertirse los domingos y festivos. La playa, que había sido el lugar de trabajo para pescadores y de dominio local, pasó a ser el destino sentimental de todo un país. Y a querer quedarse en ella todo agosto había solo un paso. El boom de las casas de vacaciones en España tuvo su epicentro en esos años, y fue cuando el Instituto Nacional de Estadística empleó por primera vez el término “segunda residencia” para referirse a domicilios de uso estacional, según recoge un estudio publicado en 1989. Las torres de apartamentos que empezaron a crecer en la costa malagueña, en Torrevieja o en Benidorm eran el símbolo de una nueva familia de clase media que quería desconectar de la creciente hostilidad de la ciudad.
Aquello fue tan potente como símbolo que el propio entretenimiento nacional lo convirtió en uno de los premios más recordados de la historia de la televisión. A mediados de los setenta, el programa Un, dos, tres… responda otra vez de Chicho Ibáñez Serrador contribuyó a dar fama y lustre a Torrevieja porque su gran premio era, precisamente, un apartamento en la localidad . Había que llegar hasta la ronda final para descubrir lo que escondía la tarjeta, la que, con suerte, anunciaba ese apartamento. El concurso funcionó durante años como el mayor escaparate de turismo residencial costero que haya tenido España.
Detrás de su éxito estaba la promotora del conjunto residencial Las Torretas, que recurrió a TVE para impulsar sus ventas ofreciendo “un apartamento en Torrevieja” y, de paso, potenciar la urbanización y la ciudad. Las viviendas eran modestas, bungalós de apenas 50 metros cuadrados con un par de dormitorios, cocina, baño y un pequeño patio interior, pero el mensaje caló muy rápido en los telespectadores. Lo que hasta entonces solo se habían permitido las familias adineradas estaba ahora al alcance de cualquiera que respondiera bien a una pregunta en horario de máxima audiencia. Cuatro décadas después, han desaparecido las calles asfaltadas, no queda en el barrio ni uno solo de los ganadores del concurso y el valor de los bungalós se ha desplomado hasta una cuarta parte.
La segunda residencia española de los sesenta y setenta no fue solo una operación inmobiliaria, fue un marcador de posición social. Tener una casa fuera significaba haberse subido al que el desarrollismo prometía a una generación que venía de la posguerra y que medía el progreso en posesiones como el coche, la nevera, el televisor y, en lo más alto de esa escalera, el apartamento en la playa.
El culmen de todo aquello llegó a finales de los noventa, cuando el sueño dejó de ser y pasó a ser una ciudad entera. ideada por Jesús Ger, un comercial de colchones y electrodomésticos, empezó a construirse sobre un pueblo de Castellón, Oropesa del Mar, que en 1983 apenas tenía 2.000 habitantes. El primer hotel abrió en abril de 1997 y, entre 2000 y 2007, el complejo creció hasta las 12.000 viviendas y cinco hoteles, con playas artificiales de arena traída de otras zonas, lagos, parques con animales exóticos y el mayor balneario de agua marina de Europa. Su eslogan, “Marina d’Or, ciudad de vacaciones, ¿dígame?”, entró en todos los salones españoles a fuerza de anuncios.
Natalia Vera, arquitecta y socia fundadora de OSH Arquitectos, lo resume así: “Buena parte del desarrollo turístico del Mediterráneo durante los años cincuenta, sesenta y setenta nació con la intención de acercar el descanso y las vacaciones a amplias capas de la población. Con el paso del tiempo, la presión inmobiliaria, el aumento del valor del suelo y la transformación del mercado turístico hicieron que muchos de esos lugares acabaran convirtiéndose en activos de inversión, encareciendo el acceso para la población local y para quienes originalmente podían permitírselos”. La arquitectura, añade, “por sí sola, no puede garantizar un determinado modelo social”.
El ejemplo más interesante de esa democratización no está en la costa mediterránea, sino en . La ciudad de vacaciones , inaugurada el 1 de julio de 1954 a 15 kilómetros de Gijón por la Organización Sindical de Educación y Descanso, llegó a acoger hasta 2.000 trabajadores mineros y siderúrgicos de empresas como Ensidesa o Hunosa en turnos de 15 días, en casi 300 chalés frente al mar Cantábrico. Se la conocía como “el Marina d’Or asturiano”. Cerrada en 2006 por falta de fondos, hoy sus calles vacías y sus chalés en ruina son la antítesis de aquella promesa, y destino para curiosos y turistas.
Para Lara Lesmes, cofundadora del estudio Space Popular, investigadora y profesora en la Architectural Association de Londres y en UCLA, es la urbanización que marcó un antes y un después en la cultura de la segunda residencia. De niña pasaba la mitad del verano en el pueblo de sus abuelos paternos, Santibáñez de Tera, , y la otra mitad en el apartamento de verano de sus otros abuelos en Salinas, Asturias. “Como Cicerón, mi abuela se mudaba a media hora de su residencia principal en Oviedo”, cuenta. Con los años, mientras se construían apartamentos en Salinas, las casas de adobe de Santibáñez “se disolvían como pastillas de jabón”. Este desequilibrio, explica, estaba alimentado por la economía del ladrillo que sostuvo buena parte del desarrollo económico español en la segunda mitad del siglo XX, y del que Perlora es, para ella, un ejemplo perfecto de cómo se cultivó ese deseo en la clase obrera.
El parque residencial español superó por primera vez los 27 millones de viviendas en 2024, según el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana; de ellas, 7,72 millones son viviendas no principales, un 29% del total. Pero mientras la vivienda principal crecía en más de 112.000 unidades ese año, la segunda caía en cerca de 10.000. Al mismo tiempo, el precio no ha dejado de subir. Al cierre de 2025, el valor medio de una vivienda alcanzó los 2.230 euros por metro cuadrado. Por otro lado, el Índice de Precios de Vivienda del INE marcó una variación anual del 12,9% en el primer trimestre de 2026, .
Hay cada vez menos segundas residencias y cada vez cuestan más. El propio perfil del comprador lo confirma. “Hace 15 o 20 años era relativamente común que una familia de clase media aspirase a tener una segunda vivienda, muchas veces heredada o comprada con un esfuerzo asumible. Hoy ese cliente es mucho menos frecuente”, afirma Natalia Vera; en su lugar, predominan “clientes con alta capacidad económica que la ven también como un activo patrimonial”, además de compradores internacionales y profesionales que teletrabajan largas temporadas. “El precio de la vivienda ha crecido mucho más rápido que los salarios”, resume la arquitecta, “y eso hace que disponer de una segunda vivienda vuelva a ser, en muchos casos, un privilegio reservado a quienes cuentan con una mayor capacidad económica o con patrimonio previo”.
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